נדל"ן - הפודקאסט שמפלס לכם את הדרך בעולם הנדל"ן D9

דירה ב-3 מיליון שקל או שכירות ב-8,000 והשקעת ההון העצמי - מי באמת יישאר עם יותר כסף בעוד 30 שנה?

זו אחת השאלות שמעסיקות כמעט כל משפחה בישראל: האם לקחת את ההון העצמי, להיכנס למשכנתה ולקנות את הבית שבו גרים או להמשיך לשכור, להשקיע את הכסף בשוק ההון ולתת לו לעבוד?

בפרק 52 של D9 נדל״ן החלטנו לא לענות מהבטן. עשינו את החשבון.לקחנו מקרה אמיתי ופשוט להבנה: דירה בשווי 3 מיליון שקל, שכירות של 8,000 שקל בחודש, הון עצמי של 750 אלף שקל ומשכנתה של 2.25 מיליון והשווינו בין שתי המשפחות לאורך 10, 20 ו-30 שנה.

בדקנו כמה באמת עולה לקנות דירה אחרי ריבית, ביטוחים, תחזוקה ועלויות נלוות; כמה מתוך המשכנתה הופך להון וכמה נשאר אצל הבנק; ומה קורה בצד השני כשהשוכר משקיע את ההון העצמי ואת הפער החודשי בשוק ההון.

דיברנו גם על הכוח האדיר של המינוף: איך עלייה של כמה אחוזים במחיר הדירה יכולה לייצר תשואה גבוהה בהרבה על ההון העצמי ולמה אותו מנגנון בדיוק יכול לעבוד נגדכם כשהמחירים יורדים.

חזרנו לנתונים ההיסטוריים של שוק הדיור ושוק ההון, בדקנו למה אחוז אחד יותר או פחות בתשואה יכול להפוך לחלוטין את התוצאה, וניסינו לענות גם על המיתוס הגדול - האם שכירות היא באמת כסף שזורקים לפח?

ובעיקר גילינו שהוויכוח הרבה פחות חד משמעי ממה שנהוג לחשוב כי דירה למגורים היא לא רק השקעה. יש בה יציבות, משפחה, קהילה והתחושה שיש מקום שהוא שלכם. ומנגד, שכירות יכולה לתת גמישות, נזילות ופיזור בתנאי שהכסף שלא נכנס לדירה באמת ממשיך לעבוד.

אז מי נשאר עם יותר כסף אחרי 30 שנה? מי שקנה דירה ב־3 מיליון או מי ששכר אותה ב-8,000 והשקיע את ההון? התשובה נמצאת במספרים והיא כנראה תפתיע לפחות צד אחד בוויכוח.

בפרק 51 של D9 נדל״ן אנחנו נכנסים לאחת השאלות שהולכות ונעשות רלוונטיות ביותר למשפחות בישראל: איך הורים יכולים לעזור לילדים לגייס מאות אלפי שקלים להון עצמי לדירה, גם כשהכסף לא יושב בחשבון הבנק אלא נמצא בנכס שבבעלותם.

אנחנו מפרקים בצורה פשוטה וברורה את האפשרות של משכנתה הפוכה: כמה כסף באמת אפשר לחלץ מהבית, כמה זה עולה לאורך השנים, מה ההבדל בין תשלום חודשי לבין מצב שבו לא מחזירים כלום, ואיך 500 אלף שקל שלוקחים היום יכולים להפוך לחוב גדול משמעותית בעתיד.

אבל זה לא רק פרק על משכנתאות. דיברנו גם על השאלות הקשות יותר: האם נכון לשעבד את הבית של ההורים כדי לעזור לילד לקנות דירה, מה קורה אם יש עוד אחים, האם זו מתנה, הלוואה או למעשה ירושה מוקדמת, ומה עלול לקרות אם לא מסדירים את הדברים מראש.

וגם על האלטרנטיבות: מתי עדיף למכור ולעבור לדירה קטנה יותר, מתי בכלל לא נכון לגעת בבית של ההורים, ומתי משכנתה הפוכה יכולה להיות כלי מצוין שמאפשר להעביר הון לדור הבא בדיוק בזמן שבו הוא הכי צריך אותו.

פרק על כסף, משפחה, ירושה והחלטה אחת שיכולה לפתוח לילדים את הדלת לדירה אבל חייבים להבין את המחיר שלה לפני שפותחים את הדלת.

ליצירת קשר עם נאור: https://gelberglaw.co.il/card/ליצירת קשר עם מיכאל: https://rightway-m.co.il/

כולם מדברים על הכנסה פסיבית, אבל השאלה האמיתית היא אחרת: כמה הון צריך כדי שהכסף יתחיל לשלם לכם משכורת ולא תהיו תלויים רק בעבודה?

בפרק 50 של D9 נדל״ן אנחנו עוברים משלב צבירת ההון לשלב שבו מתחילים ליהנות מהפירות: כמה כסף צריך כדי לייצר 5,000, 10,000 או 20,000 ש״ח בחודש, מתי בכלל נכון להתחיל למשוך מהתיק, ואילו מכשירים יכולים לייצר תזרים בזמן שהכסף ממשיך לעבוד.

דיברנו על פוליסת חיסכון ואנונה (קצבה חודשית), נדל״ן בחו״ל, אג״ח, קרנות REIT, פיקדונות, קרנות כספיות, אשראי פרטי ומשכנתה הפוכה ועל היתרונות, החסרונות והסיכונים של כל אחד.

ובעיקר על ההבדל בין לרדוף אחרי תשואה גבוהה לבין לבנות מערכת פיננסית שמאפשרת לכם לעבוד כי אתם רוצים ולא כי אתם חייבים.

פרק 50 - יובל קטן בשבילנו ושאלה גדולה לכל מי שבונה הון: מתי מגיע הרגע להתחיל לחיות ממנו?

ליצירת קשר עם נאור: https://gelberglaw.co.il/card/

ליצירת קשר עם מיכאל: https://rightway-m.co.il/

מחירי הדירות יורדים בחלק מהאזורים, השכירות ממשיכה לעלות, מלאי הדירות החדשות חוצה את ה־84 אלף ובמקביל משקיעים מצמצמים פעילות וחלק מהרוכשים מנסים לצאת מעסקאות הפריסייל שנחתמו בשנים האחרונות. אז מה באמת קורה עכשיו בשוק הנדל״ן הישראלי?

בפרק 49 אנחנו עושים סקירת מצב מקיפה של השוק ומחברים בין הנתונים הרשמיים לבין מה שאנחנו רואים בפועל בעסקאות: מחירי הדירות, היקף העסקאות, מצב הקבלנים, שוק היד השנייה, המשקיעים, דמי השכירות, הריבית והמשכנתאות.

דיברנו גם על הפער בין נתוני הלמ״ס למה שרואים ברמת השטח, למה היקף המשכנתאות גבוה למרות שמספר העסקאות עדיין נמוך, העלייה במחזורי המשכנתאות, השינוי המשמעותי בחישוב יחס ההחזר שנכנס באוקטובר ואיפה אנחנו חושבים שעשויות להיפתח ההזדמנויות הבאות.

ובעיקר ניסינו לענות על השאלה שכל מי שנמצא היום בשוק שואל: האם זה הזמן לקנות, לחכות או פשוט להתחיל לחפש הרבה יותר טוב?

פרק של נתונים, ניסיון מהשטח והרבה פחות רעש.

ליצירת קשר עם נאור: https://gelberglaw.co.il/card/

ליצירת קשר עם מיכאל: https://rightway-m.co.il/

זוג בני 30, שני ילדים, הכנסה של כ-22 אלף ש״ח נטו ו-1.4 מיליון ש״ח זמינים. על הנייר, אפשר פשוט לקחת את כל הכסף, לשים אותו כהון עצמי ולקנות דירה.

אבל האם זו באמת הדרך הנכונה?

בפרק הזה אני יושב עם מיכאל על מקרה אמיתי של משפחה שהוא ליווה, ומפרק איתו את התוכנית שבנה להם: במקום לרכז את כל ההון בנכס אחד, לחלק אותו לשני מנועי צמיחה שעובדים במקביל - שוק ההון ונדל״ן.

דיברנו על למה 700 אלף ש״ח נשארו לעבוד בשוק ההון, איך 700 אלף ש״ח נוספים יכולים לשמש לרכישת נדל״ן, איך קרן חירום, ביטוחים, פנסיה וקרנות השתלמות משתלבים בתמונה ואיך כל זה מתחבר למטרה אחת: להגיע בעוד כמה שנים לדירת המגורים שהם באמת רוצים, עם הרבה יותר הון עצמי ופחות תלות במשכנתה כבדה.

זה לא פרק על איפה להשקיע 1.4 מיליון, זה פרק על איך מסתכלים על משפחה כמו על מערכת כלכלית שלמה, מגדירים יעד, מחברים את כל הכסף לתוכנית אחת ונותנים לזמן ולכמה מנועים לעבוד יחד.

בלי הבטחות לתשואה ובלי נוסחאות קסם.
מקרה אמיתי, מספרים אמיתיים ותהליך שאפשר לקחת ממנו הרבה מאוד גם למשפחה שלכם.

ליצירת קשר עם נאור או מיכאל השתמשו באחד מהקישורים הבאים:

לאתר של נאור: https://gelberglaw.co.il/

נייד נאור: 050-9710600

לאתר של מיכאל: https://rightway-m.co.il/

נייד מיכאל: 054-4297371

רוב הרוכשים חושבים שהשלב החשוב הוא החתימה על החוזה. בפועל, הטעויות עלולות להתחיל כבר בבקשת הרכישה.

בפרק 47 אנחנו מסבירים אילו שלושה תנאים חייבים להכניס כבר בתחילת הדרך, איך מתגוננים מאיחור במסירה, מי משלם את הריבית על הלוואת הקבלן, מה חשוב לדעת על הצמדה וערבות בנקאית ולמה עורך הדין של הקבלן לא מייצג אתכם.

אם אתם לפני רכישת דירה מקבלן, כבר חתמתם, או שהמסירה שלכם מתעכבת, זה פרק שאתם חייבים לשמוע.

רוב האנשים בטוחים שכדי לבצע את ההשקעה הבאה שלהם הם צריכים קודם לחסוך עוד כמה שנים, לקבל ירושה, או לחכות שייפול עליהם סכום כסף גדול. אבל במקרים רבים, הכסף כבר נמצא ממש מתחת לאף, בתוך הבית, המשכנתא, קרן ההשתלמות, החסכונות או יכולת ההחזר שלכם.

בפרק הזה אנחנו חושפים חמישה מקורות מימון שיכולים לפתוח אפשרויות חדשות למשקיעים, מסבירים כמה כל מקור באמת עולה, מה היתרונות והחסרונות שלו, ואיך אפשר לשלב ביניהם בצורה חכמה.

נדבר גם על הטעויות שעלולות להפוך מינוף איכותי לבור כלכלי, למה הלוואה זולה לא תמיד באמת זולה, ואיך בודקים שההשקעה מסוגלת לשרת את המימון ולא להפך.זה פרק למי שמרגיש שיש לו יכולת להתקדם, אבל חסר לו ההון העצמי. ייתכן שהבעיה היא לא שאין לכם כסף, אלא שעדיין לא הסתכלתם במקום הנכון.

אנשים רבים נמצאים בשותפות נדל״נית בלי שהם בכלל מגדירים אותה כך. קניתם דירה עם בן או בת הזוג? אתם שותפים. ירשתם נכס יחד עם האחים? אתם שותפים. רכשתם דירה, מגרש או קרקע עם חברים כדי לחלק את ההון העצמי? גם זו שותפות.

שותפות בנדל״ן יכולה להיות מהלך כלכלי חכם מאוד. היא יכולה לאפשר לצעירים להיכנס לשוק מוקדם יותר, לחלק סיכון, לרכוש נכס שלא היו יכולים לקנות לבד ואפילו ליהנות במקרים מסוימים מיתרונות מיסוי כאשר כל אחד מחזיק עד שליש מהנכס.

אבל שותפות היא לא רק עסקה כלכלית, היא מערכת יחסים עם הרבה מאוד כסף באמצע. כל עוד הנכס מושכר, ההכנסות נכנסות וכולם מסכימים הכול נראה פשוט. הסכסוכים מתחילים כשאחד השותפים רוצה למכור, כשהשני רוצה להחזיק, כשצריך להשקיע כסף בשיפוץ, כששותף נקלע לקושי כלכלי, כשהוא מתחתן, מתגרש, נפטר או פשוט משנה את התוכניות שלו.

בפרק הזה אנחנו עושים סדר בכל מה שחייבים לדעת לפני שנכנסים לשותפות בנדל״ן.

דיברנו על המצבים שבהם שותפות יכולה להיות החלטה נכונה ולמה ברירת המחדל צריכה להיות שאם אתם מסוגלים לקנות לבד - עדיף לקנות לבד. הסברנו למה דווקא בין אחים, חברים ובני משפחה חשוב במיוחד לערוך הסכם מסודר ולמה הסכם אינו סימן לחוסר אמון אלא הדרךלשמור על האמון גם כשהחיים משתנים.

עברנו על הסעיפים שחייבים להופיע בהסכם שותפות: מי מנהל את הנכס ומקבל החלטות שוטפות, כיצד מתחלקות ההכנסות וההוצאות, האם פותחים חשבון בנק משותף, כמה כסף משאירים בקרן חירום, מתי מותר לכל שותף לצאת, מהי זכות קדימה, ומה עושים במקרה של פטירה, פשיטת רגל או כניסה של יורשים חדשים לתמונה.

דיברנו גם על הנקודה שרוב האנשים דוחים עד שכבר מאוחר מדי: מה קורה כשאחד רוצה למכור והאחרים מסרבים.

כשאין הסכם ואין שיתוף פעולה, החוק מאפשר לפנות לבית המשפט בהליך של פירוק שיתוף. אלא שההליך הזה יכול להימשך שנה ויותר, להוביל למינוי כונס נכסים שגובה עד כ־5% מסכום המכירה ולהסתיים במכירת הנכס לצד שלישי במכרז, בדרך היקרה, המתישה והכואבת ביותר.

לכן הסכם טוב צריך להיכתב לפני שמוצאים את העסקה, כשהכול רגוע וכשכולם עדיין רוצים בטובת השותפות. הוא צריך לקבוע מראש איך מקבלים החלטות, איך יוצאים מהעסקה ואיך פותרים מחלוקת, רצוי באמצעות מנגנון בוררות שמונע שנים של הליכים בבית המשפט.

השורה התחתונה פשוטה: אל תבחרו שותף רק לפי הצד הטוב שלו. תבחרו מישהו שאתם יודעים איך הוא מתנהל גם תחת לחץ, כשיש כסף על השולחן וכשהאינטרסים כבר אינם זהים.

שותפות נכונה יכולה לבנות הון, שותפות לא נכונה יכולה לפרק חברות,משפחות ונכסים.

אם אתם מתכננים לקנות נכס עם חבר, אח, בן זוג או משקיעים נוספים או שכבר ירשתם נכס במשותף, זה פרק שאתם חייבים לשמוע לפני שמתקבלת ההחלטה הבאה.

שלחו אותו גם לשותפים שלכם. עדיף לנהל את השיחה הזאת עכשיו ולא במסדרון של בית המשפט.

ליצירת קשר עם נאור: 050-9710600

לאתר של נאור: https://gelberglaw.co.il/

ליצירת קשר עם מיכאל: 054-4297371

לאתר של מיכאל: https://rightway-m.co.il/

קניתם דירה ראשונה, מה עכשיו?בפרק הזה אנחנו מדברים על אחת השאלות הכי חשובות לבעלי דירה בישראל: האם הצעד הבא הוא באמת לקנות עוד דירה, או שאולי הגיע הזמן לחשוב אחרת?נדבר על ההבדל בין דירה ראשונה לדירה שנייה, למה הרבה מהיתרונות נעלמים ברגע שעוברים להשקעה, ואילו אלטרנטיבות יכולות להיות רלוונטיות יותר, כמו שוק ההון, נדל״ן בחו״ל, קרקעות ודירות חליפיות.אם גם אתם שואלים את עצמכם מה הצעד הכלכלי הבא הנכון עבורכם, זה פרק שאתם לא רוצים לפספס.ליצירת קשר : מיכאל - 0544297371 נאור- 0509710600

ישראל עומדת בפני אחד מפרויקטי התשתית הגדולים בהיסטוריה שלה. מרכבת תת-קרקעית של מאה ועשרים עד מאה חמישים תחנות שתחבר את רעננה לרחובות, ועלות שכבר מדברים על מאתיים מיליארד שקל ויותר. הציבור חושב על הכרטיס ועל הנסיעה. אבל מי שמכיר את התוכנית לעומק יודע שהמטרו הוא קודם כל אירוע נדל"ני, וכרגע הוא מתרחש בלי שרוב בעלי הנכסים מבינים מה קורה מתחת לרגליהם.

בפרק הזה אירחנו את גולן שבי שמאי מקרקעין עם שלוש עשרה שנות הוראה בתחום, מייסד האקדמיה למטרו ומחבר ספר המטרו. גולן מסביר את ההבדל בין תמ"א שבעים לתוכניות פרטניות, מה זה רצפת חלקי קרקע ולמה זכויות הבנייה שמגיעות מהמטרו הן לא בכיס עד שיש תוכנית מפורטת. הוא מפרט על שלוש הטבעות סביב כל תחנה, על מתחמי הדיפו ועל ההפקעות שכבר מתבצעות בסגולה בפתח תקווה. הוא מדבר גם על מס המטרו ושבעים ושתיים אחוז מיסוי כולל שיכול לאכול את כל הרווח שחשבת שעשית.

מי שמאזין לפרק הזה יצא עם כלים מעשיים: איך בודקים במפת מנהל התכנון אם נכס נמצא בתחום ההשפעה, מה עושים כשמגיע מכתב הפקעה מנת"ע, למה חשוב לתבוע בתוך שלוש שנים, ולמה התאגדות של בעלי נכסים היא שם המשחק כשמתמודדים מול מדינה.

אם אתם בעלי דירה, קרקע, מסחר או כל נכס אחר שנמצא בין רעננה לרחובות, ואפילו אם אתם פשוט שוקלים לקנות נדל"ן באזור הזה – הפרק הזה הוא קריאת חובה. הפרטים של גולן נמצאים בביו, ומי שרוצה ללמוד על המטרו לעומק מוזמן לפנות לאקדמיה למטרו שהוא מנהל.

גולן שבי 050-6344314

אתר האקדמיה למטרו: https://metro-academy.co.il/

בפרק מיוחד התארחנו אצל אבי צבאג בפודקאסט "הפאזל"  לשיחה פתוחה, עמוקה ופרקטית על כסף, השקעות, נדל״ן, שוק ההון והמיינדסט שמאחורי כל החלטה פיננסית אמיתית.

הרבה אנשים יודעים שהם צריכים לעשות משהו עם הכסף שלהם.
הם יודעים שכסף שיושב בעובר ושב נשחק, הם יודעים שהאינפלציה אוכלת את כוח הקנייה, הם יודעים שצריך לתכנן קדימה, ועדיין הםלא עושים את הצעד הראשון.

בפרק הזה דיברנו בדיוק על המקום הזה: הפחד מהפסד, הפחד מהחלטה, הפחד מלהוציא כסף מהחשבון ולהכניס אותו להשקעה שמרגישה פחות בשליטה. הסברנו למה הרבה פעמים מה שעוצר אנשים הוא לא באמת חוסר ידע ולא באמת חוסר כסף אלא החשש לעשות פעולה.

דיברנו על למה תכנון פיננסי חייב לבוא לפני כל השקעה, איך מגדירים מטרה אמיתית, למה בלי תכנון אנשים מגיבים לכותרות, לאינסטגרם ולפחדים רגעיים, ואיך תוכנית ברורה משנה לגמרי את הדרך שבה מקבלים החלטות.

נכנסנו גם לשוק הנדל״ן בישראל של 2026: האם התקופה הנוכחית היא הזדמנות או מלכודת, למה הכוח חזר במידה מסוימת לקונים, איפה עדיין צריך להיזהר, ולמה לא כל עסקה שנראית טובה היא באמת עסקה טובה.

דיברנו על תיק השקעות נכון, על המקום של דירה ראשונה בישראל, על החשיבות של פיזור, על שילוב בין נדל״ן לשוק ההון, על האפשרות לחשיפה לנדל״ן בחו״ל, ועל הטעות הגדולה של מי שמחפש קיצורי דרך במקום לבנות הון בסבלנות.

זה פרק על כסף אבל לא רק על כסף.
זה פרק על פחד, החלטות, תכנון,סבלנות, ואיך מתחילים לשחק את המשחק הכלכלי בצורה חכמה יותר.

אם יש לכם כסף בצד ואתם לא בטוחים מה לעשות איתו, אם אתם מתלבטים בין נדל״ן לשוק ההון, אם אתם מחכים "לרגע הנכון", או אם אתם פשוט מרגישים שאתם צריכים להתחיל להתנהל אחרת, זה פרק שכדאי מאוד לשמוע.

בפרק החדש של D9 נדל״ן אנחנו מדברים על אחת השאלות הכי חשובות והכי מוזנחות בחיים של צעירים בישראל: איך בונים הון אמיתי בגיל שבו רוב האנשים עדיין חיים מהחודש לחודש, במדינה שלא עושה הנחות ורגע לפני שהחיים מתחילים לטרוף אתכם. דיברנו על הכוח המטורף של ריבית דריבית ועל המשמעות האמיתית של להתחיל מוקדם, על למה לגור אצל ההורים זו לא בושה אלא לפעמים אסטרטגיה כלכלית חכמה, על איך בונים תוכנית פשוטה וברורה לעשור הקרוב, על שלוש שכבות הכסף שכל צעיר חייב להבין, על החשיבות של קרן חירום, על היתרונות האדירים של קרן השתלמות, על הטעויות שאנשים עושים כשהם רצים אחרי טרנדים בעולם שבו כל אדם מציג את עצמו כ״יועץ להתעשרות״ בלי להבין באמת פיזור וסיכון, על החשיפה המוגזמת לS&P בלי להבין את סיכון המטבע, ועל הרגע שבו בכלל נכון להתחיל לחשוב על רכישת דירה. מעבר לכל זה, כל אחד מאיתנו גם שיתף בפרק את מסלול החיים שלו, את נקודת הפתיחה שממנה הגיע, את הבחירות שעשה בדרך, ואת השיעורים הכלכליים שנולדו מתוך החיים עצמם ולא רק מתוך ספרים או תיאוריה. זה פרק שמחבר בין מספרים לחיים עצמם, בין טעויות של צעירים לבין החלטות שיכולות לשנות מסלול, ובין כסף, הרגלים ומשמעת לבין חופש אמיתי בעתיד. אם אתם צעירים, הורים לצעירים, או פשוט מרגישים שהייתם צריכים לשמוע את הפרק הזה כמה שנים קודם.זה אחד הפרקים הכי חשובים, פרקטיים ומפכחים שהקלטנו.

זה הפרק השני בסדרת מחיר למשתכן (דירה בהנחה) 2026 - ואחרי שבפרק הראשון דיברנו על הבסיס, תעודת הזכאות, ההרשמה והמנגנון, כאן אנחנו עוברים לפרקטיקה האמיתית

בפרק הזה אנחנו עונים על השאלות שבאמת קובעות אם להירשם, לאן להירשם, ואיך לחשוב נכון על ההגרלה הקרובה

דיברנו על: איך באמת מנתחים הגרלה ולא רק מסתכלים על שם העיר, איך לחשב את ההנחה האמיתית מול שווי השוק, מה זה שטח אקוויוולנטי ולמה זה משנה את כל התמונה, איזה גודל דירה נכון לבחור, מה ההבדל בין הגרלה מפתה לבין הגרלה חכמה, כמה הון עצמי באמת צריך, איך תזרים, מדד תשומות הבנייה ועלויות נלוות משנים את העסקה, איך בונים אסטרטגיה נכונה במקום פשוט להירשם מהבטן, ואפילו עשינו ניתוח מספרי מלא להגרלה בכפר סבא, שממחיש את גודל ההטבה והרווח הפוטנציאלי למי שיזכה

דיברנו גם על דוגמאות מספריות אמיתיות, על הערים הבולטות בהגרלה הנוכחית, על סיכויי הזכייה בפועל, ועל הדרך הנכונה להסתכל על “דירה בהנחה” - לא רק כחלום, אלא כמהלך כלכלי שצריך להבין עד הסוף

זה פרק פרקטי מאוד, למי שמתכנן להירשם להגרלה הקרובה, ולמי שרוצה לקבל החלטה מבוססת נתונים ולא תחושות

יש מס אחד שאנשים לא מתמחרים, לא מבינים ובדרך כלל מגלים אותו אחרי שנמחק להם עשרות ואף מאות אלפי שקלים: היטל השבחה.

לא מס שבח ולא מס רכישה, דווקא היטל השבחה, המס השקט שמסתתר מאחורי תוכניות, זכויות בניה, פינוי בינוי, הרחבות ושימושים חורגים ויכול להופיע בדיוק ברגע שבו אתם בטוחים שהעסקה כבר סגורה.

בפרק הזה אנחנו מפרקים את הנושא מהיסוד בלי לדבר באוויר ובלי לייפות את המציאות: מה זה בכלל היטל השבחה, מתי הוא חל, למה הוא קיים, איך מחשבים אותו, מה ההבדל בין יום אישור התוכנית ליום המימוש, ולמה הדרישה שקיבלתם היא ממש לא בהכרח סוף הסיפור.

דיברנו גם על מה שבאמת מעניין את מי שנמצא בתוך עסקה:
איך יכול להיות שחיוב של 230 אלף ש״ח יורד ל-50 אלף ש״ח, או שחיוב של 217 אלף ש״ח מצטמצם ל-31 אלף ש״ח, למה בעשרות תיקים ההיטל ירד ב-40% עד 70% אחרי שינוי הגישה, ואיך קורה שבין 65% ל-95% מהשומות הנגדיות מסתיימות בהפחתה.

אבל זה לא פרק רק למוכרים, גם קונים חייבים להבין את זה, כיכשדרישת היטל השבחה מוגזמת מופיעה בשלב מתקדם, היא יכולה לשנות את הכדאיות הכלכלית של המוכר, לעכב חתימה, לייצר סכסוך, ובמקרים מסוימים אפילו לפוצץ עסקה שכבר נראתה סגורה וגרוע מכך לבטל עסקה לאחר חתימה.

אם אתם עומדים לפני קנייה, מכירה, השקעה או עסקה במתחם התחדשות עירונית זה פרק שאתם פשוט לא יכולים להרשות לעצמכם לפספס.

פרק פרקטי מבוסס על עסקאות אמיתיות עם כלים שיכולים לחסוך הרבה מאוד כסף ובעיקר הרבה מאוד טעויות

יש מישהו שנכנס לדירה שלך, מסתכל עליה 10 דקות, וחותם על מספר שיכול לשנות את כל עסקת הנדל"ן שלך - ולא, זה לא המתווך ולא היועץ, זה השמאי והוא בלבד.אבל מה הוא בעצם רואה שאתה לא רואה? איך הוא מגיע למספר? ולמה שמאי הבנק, זה שבאמת מחליט כמה תקבל במשכנתא, לא עובד עבורך?בפרק הזה פרקנו את כל התהליך לגורמים. משלב המסמכים שרוב האנשים לא מביאים בכלל, דרך שלוש הגישות שלפיהן נקבע שווי נכס, ועד לרגע שבו שמאות אחת יכולה להפיל עסקה שכבר נראתה סגורה. אם אתם לפני רכישה, כבר בתהליך, או סתם מנסים להבין איך השוק הזה באמת עובד, הפרק הזה הוא אחד הדברים הכי פרקטיים שתשמעו.

בפרק החדש של D9 נדל״ן יצאנו קצת מהשגרה. האולפנר שלנו היהבחופשה וכדי לשמור על עקביות ולא לפספס שבוע פתחנו זום, הקלטנו מחוץ לאולפן והבאנו פרק עדכונים חד, פתוח ומלא תוכן פרקטי.

דיברנועל כל מה שבאמת בוער עכשיו בשוק הנדל״ן: ההתחזקות של השקל והירידה בדולר, הצפי להורדת ריבית, ההשפעה על המשכנתאות, ומה קורה לאנשים שקנו דירה לפני שנה שנתיים ומגיעים רק עכשיו לרגע שבו הם צריכים להשלים את המימון.

דיברנו גם על בנייה מודולרית - האם באמת אפשר לבנות היום בית איכותי בעלות נמוכה משמעותית מבנייה רגילה, ומה זה אומר למי שחושב על מגרש ובנייה עצמית.

נגענו בנתוני הלמ״ס, במלאי הדירות הלא מכורות, בשוק היד השנייה שחוזר להוביל, ובשאלה האם ירידת המחירים כבר מורגשת בשטח.

אחד הנושאים המרכזיים בפרק הוא פסק הדין החדש בהתחדשות העירונית, שקובע שבעל דירה גדולה יותר במתחם פינוי בינוי עשוי להיות זכאי לתמורה גדולה יותר. זו פסיקה שיכולה לטלטל פרויקטים, לעכב עסקאות ולפתוח מחדש שאלות כבדות על איזון, רווחיות וזכויותבעלי דירות.

דיברנו גם על דירה בהנחה למילואימניקים, על היטל השבחה, על גל המיזוגים בענף, ועל חוות שרתים כהשקעה שתופסת תאוצה.

זה לא פרק אולפן רגיל, זה פרק יותר חופשי, יותר חי, יותר ישיר אבל עם המון ערך למי שרוצה להבין מה באמת קורה עכשיו בנדל״ן, בלי כותרותריקות ובלי סיפורים.

אם התחברתם לפורמט הזה, יכול מאוד להיות שנעשה מזה סדרת עדכונים קבועה אחת ל...

מגרשים הפכו לנושא הכי חם בנדלן. כולם מדברים על הגרלות, הטבות למילואימניקים, מחירי קרקע שנראים כמו הזדמנות. אבל מה שרוב האנשים לא רואים הוא כל מה שמגיע אחרי.

בפרק הזה אנחנו מפרקים את העולם הזה לעומק ומראים מה ההבדל האמיתי בין קנייה של דירה לבין קנייה של מגרש, כמה עולה בנייה עצמית בפועל (ספוילר: הרבה יותר ממה שחישבתם), מה צריך לבדוק לפני שחותמים, ולמה חלק מהאנשים שנכנסו לעסקה בלי לתכנן יצאו עם בור בכיס.

דיברנו על עלויות נלוות מאדריכל ועד מפקח, איך מחשבים מס רכישה על מגרש, מה ההבדל בין סוגי המכרזים של רמ"י, ואיזה שלוש בדיקות יחסכו לכם מאות אלפי שקלים.

יש אנשים שמנהלים מיליארדים ויודעים הכל אבל לא מדברים.אבל דני בריטמן הוא אחד שפותח הכל.

עשר שנים בבנק דיסקונט, שבעה מיליארד שקל שניהל, אלפי לקוחות. ואז יום אחד הוא הבין שהמערכת הולכת לכיוון שהלקוח הקטן יפסיד בו, ויצא להקים משהו אחר.

בפרק הזה הוא לא חוסך ומסביר:

למה הקבלנים מסתירים ירידות מחירים בשוק הנדל"ן כרגע.

למה ישראלים מפסידים חצי מהתשואה בתיק ההשקעות גם כשהשוק עולה.

ומה האלטרנטיבה לדירה להשקעה שרוב האנשים בכלל לא מכירים.

ואחד הדברים שהכי הפתיעו אותנו, המקצועות שה-AI לא יגע בהם בעשור הקרוב הם לא מה שרוב האנשים מדמיינים.

שרברב וחשמלאי הולכים להיות יותר נחשקים מכל מקצועות הצווארון הלבן.

דני מסביר למה זה הגיוני לחלוטין.שיחה אמיתית עם איש מקצוע שחי את השוק והנתונים.

כולם משקיעים בדירות. זה מה שמכירים, זה מה שמרגיש בטוח, התרגלנו לדבר רק על זה. אבל האם זו באמת ברירת המחדל הנכונה? או שפשוט אף אחד לא עצר לשאול את השאלה?ֿ

בפרק הזה נכנסנו לעולם שרוב המשקיעים הפרטיים בישראל כמעט לא מכירים. נדל"ן מסחרי הכוונה היא לנכסים כמו משרדים, חנויות, שטחי לוגיסטיקיה וכו.

מיסוי אחר לגמרי, שיטות חישוב שונות, וכללי משחק שמעטים יודעים עליהם. לא כי זה מסובך, כי אף אחד לא ישב וסיפר את זה בפשטות.

זה פרק עם הרבה מאוד ערך פרקטי, דוגמאות אמיתיות, והסברים בגובה העיניים, גם למי שעושה את הצעדים הראשונים בעולם ההשקעותאז האם נדל"ן מסחרי עדיף על מגורים ?איך עובד המיסוי? והאם אפשר להמשיך ולקבל מימון גבוה גם אם יש לי כבר דירה? תאזינו לפרק ותגלו (:

יש השקעות שנשמעות טוב על הנייר ויש השקעות שנראות טוב גם אחרי שעוברים עליהן עם מספרים - קרקע להשקעה היא בדיוק המקום שבו הפער הזה מתפוצץ.

מצד אחד הבטחות לדירה בעתיד, השבחה, "כניסה מוקדמת" לפרויקט ומצד שני שנים של המתנה, חוסר ודאות, מיסוי, ריבוי בעלים, ולעיתים גם מציאות שפחות מדברים עליה.

עובדה אחת שכדאי לעצור עליה רגע: כ-80% מהחברות ששיווקו קרקעות לפני כ-15 שנה כבר לא קיימות היום.

אז מה זה אומר על העסקאות? ועל מי שנשאר עם הקרקע?

בפרק הזה אנחנו מארחים את עו״ד חיים ברטוב, בעלים של חברת פרופרטים, לשיחה פתוחה, מקצועית וישירה על עולם הקרקעות בלי סיסמאות ובלי מצגות.

דיברנו על איך בוחנים עסקת קרקע באמת: מה המשמעות של קרקע לפני איחוד וחלוקה,איך לקרוא דוח אפס, מה המשמעות של מס שבח והיטל השבחה ומה קורה כשיש ריבוי בעלים וצריך להגיע לפירוק שיתוף.

לקחנו גם דוגמה אמיתית: משקיע עם 400 אלף ש״ח שנכנס לקרקע ל־10 שנים ופירקנו את זה עד השקל האחרון, כוללמיסוי, עלויות וזמן.

השאלה הגדולה שעלתה לאורך כל הפרק: האם זו באמת השקעה משתלמת  או שיש אלטרנטיבות נכונות יותר לאותו כסף? זה לא פרק שמנסה לשכנע, זה פרק שמנסה לחדד.

אם אתם שוקלים להשקיע בקרקע, אם כבר הציעו לכם "הזדמנות שלא תחזור" או אם אתם רוצים להבין איך בוחנים השקעה בצורה מקצועית, זה פרק שכדאי להאזין לו עד הסוף.

ליצירת קשר:
נאור: 050-9710600
מיכאל: 054-4297371

ב־15.04.2026 נפתחת הגרלה נוספת של "מחיר למשתכן" (דירה בהנחה), וזה בדיוק הזמן להבין איך מגיעים מוכנים באמת. בפרק הזה אנחנו עושים סדר בכל מה שחייבים לדעת לפני שנרשמים: תעודת זכאות, מימון, הון עצמי, בירוקרטיה והטעויות שיכולות לעלות ביוקר.

דיברנו על ההכנה הכלכלית שרוב האנשים לא עושים בזמן, על איך לא להיתקע בלי מימון ברגע האמת, ולמה חשוב להיערך מוקדם ולא לחכות לרגע האחרון.

זהו הפרק הראשון מתוך סדרת פרקים ייעודית בנושא "דירה בהנחה". בהמשך יעלו פרקים נוספים עם ניתוחי שוק, מחירים, בדיקות כדאיות והמלצות מעשיות, ובהמשך גם וובינר ייעודי למאזיני הפודקאסט עם סקר שוק, ניתוחים, מחשבון וכלים פרקטיים לקבלת החלטות.

45 דקות של תוכן ממוקד, פרקטי וחשוב לכל מי ששוקל להירשם להגרלה הקרובה.

להצטרפות לקבוצת הוואטאספ השקטה שפתחנו למחיר למשתכן- https://chat.whatsapp.com/EWIP373AMNT36tWdGiB174?mode=gi_t

רוצים להתייעץ או להעמיק?ליצירת קשר עם נאור: 050-9710600; לאתר: gelberglaw.co.il.ליצירת קשר עם מיכאל: 054-4297371; לאתר: rightway-m.co.il

בפרק הזה אנחנו עוצרים רגע את הרעש, ומנסים להסתכל על המציאות כמו שהיא: העימות מול איראן, המצב הביטחוני בישראל, חוסר הוודאות, הלחץ הציבורי, והמשמעות של כל זה ברמת התמונה הגדולה.

דיברנו על מה שקורה כשאירוע ביטחוני כבר לא נשאר רק בגבולות החדשות, אלא מתחיל לחלחל לכלכלה, להתנהגות של הציבור, להחלטות של משקיעים, לשוק ההון, וגם לשוק הנדל״ן.

איך מלחמה או איום ביטחוני מתמשך משפיעים על תחושת הביטחון הכלכלי?
מה קורה לכסף בתקופות של אי ודאות?
איך השווקים מגיבים, ואיפה נדל״ן נכנס לתמונה?
והאם דווקא בתקופות כאלה צריך לעצור, או לדעת להסתכל רחב יותר ולקבל החלטות בלי פאניקה?

זה פרק על ביטחון, כלכלה, פסיכולוגיה של משקיעים, והתפר שבין מציאות לאומית לבין החלטות פיננסיות של כל אדם בישראל.

לא פרק של כותרות, פרק של הקשרים.

רוצים להתייעץ או להעמיק?ליצירת קשר עם נאור: 050-9710600; לאתר: gelberglaw.co.il.ליצירת קשר עם מיכאל: 054-4297371; לאתר: rightway-m.co.il

חזרנו להקליט אחרי חודש של טילים, איראן ושגרה ישראלית מטורפת, כי הכסף שלכם לא מחכה לסוף המלחמה. בפרק הזה אנחנו צוללים עמוק לתוך שוק המשכנתאות של 2026. הריבית התחילה לרדת, אבל למה אתם עוד לא מרגישים את זה בכיס? אנחנו מסבירים איך לנהל את החוב הכי גדול שלכם כמו תיק השקעות מקצועי, למה לפעמים עדיף למשוך את המשכנתא ל-30 שנה במקום לרוץ לסגור אותה, ואיך "מחלצים" כסף מהבית לטובת הזדמנויות אחרות בלי לשלם ריביות רצחניות.בנוסף דיברנו על: המספר שנחשף: כמה שקלים באמת חוסכת לכם ירידה של 0.5% בריבית (על כל 100k).הלוואות סולו: איך להשיג 400 אלף שקל בלי לשעבד את הנכס ובאיזו ריבית.טריק השיפוצים: הדרך המקורית לחלץ כסף מהבית בריביות נמוכות במיוחד. 4 הנורות האדומות: אם אחד מהדברים האלו קורה אצלכם – אתם חייבים למחזר מחר בבוקר.נדל"ן בישראל 2026: מתי מיכאל אומר ללקוח "עצור, אל תקנה את הדירה הזאת".בכל עניין או שאלה מוזמנים לפנות אלינו ישירות: מיכאל- 0544297371נאור-0509710600

כולם מדברים על שוק ההון. אבל האם באמת מבינים את המחיר, הסיכון והמשחק המנטלי שמאחוריו?

בפרק 27 של D9 נדל״ן אנחנו מארחים את אדם ויינשטיין, מיוצרי התוכן הבולטים בישראל בתחום שוק ההון לשיחה חדה על ההבדלים בין נדל״ן לשוק ההון, על הטרנדים שמושכים יותר ויותר אנשים לבורסה ועל הטעויות שמשקיעים מתחילים עושים שוב ושוב.

דיברנו על השקעות לטווח ארוך, על הלחץ הפסיכולוגי שנוצר כשבודקים את התיק בלי סוף, על היתרון של מינוף בנדל״ן, וגם על השפעת ה-AI על שוק העבודה, שוק ההון, קריפטו והזדמנויות השקעה חדשות.

פרק למי שמתלבט בין נדל״ן לשוק ההון, ולמי שרוצה להבין לא רק איפה אפשר להרוויח אלא גם איפה אפשר להישבר.

בזמן שלא מעט משקיעים קופאים מול הריבית הגבוהה והשוק המדשדש יש מי שטוען שדווקא זה הזמן לתקוף.

בפרק הזה אירחנו את אבי צבג, יזם נדל"ן שמאחוריו 114 עסקאות שליווה בשנתיים האחרונות.

אבי, שהתחיל כ"אבי צמיג" על מגרש הכדורגל ולמד לקרוא את המשחק שלושה צעדים קדימה, מסביר למה דווקא עכשיו זה הזמן לתקוף את השוק הישראלי. דיברנו על הפסיכולוגיה של המשקיע, למה לקנות בחו"ל לפני שיש לכם נכס בארץ זה "פשע פיננסי", ואיך בונים אסטרטגיה לזוג צעיר עם 250 אלף שקל הון עצמי.

מה תלמדו בפרק:

שנורקלים או צוללות: לאיזה סוג משקיעים אתם שייכים ואיך זה קובע את עתיד הכיס שלכם?

מלכודת חו"ל: למה אבי (שיזם מלונות באתונה!) אומר לכם לא לקנות בחו"ל כעסקה ראשונה.

הון עצמי נמוך: איך 250 אלף שקל יכולים להכניס אתכם לעסקה חכמה בישראל.

טיפ ה-27: למה לגור אצל ההורים זה לא כישלון, אלא הצעד הכי חכם שתעשו בחיים.

קריאת שוק: איך לזהות עסקאות "על הנייר" שמתומחרות היום בחסר עמוק.

אין סיכוי שבמהלך החיים שלכם לא קיבלתם הצעת השקעה שהייתה נשמעת to good to be true.

גם אנשים חכמים ובוגרים, נופלים לעסקאות הכי גרועות שיש.

בפרק אנחנו מפרקים את המנגנון הפסיכולוגי שגורם לרגש לנצח את הרציונל ברגע האמת, ומסבירים למה "הזדמנות של פעם בחיים" היא בדרך כלל הדרך המהירה ביותר לשרוף את ההון העצמי שלכם.

אנחנו מציגים את נורות האזהרה שכל משקיע חייב להכיר לפני שהוא מעביר שקל אחד ליזם או למשווק.

על מה תכלס דיברנו?

מבחן הדפיברילטור: מאיזה אחוז תשואה אתם צריכים להתחיל לחשוש מדום לב.

הארמון מרומניה: איך "חלום" על בוננזה נשאר תקוע בבוץ כבר 20 שנה.

חוק העמוד האחד: למה אם אתם לא מבינים את העסקה בדף אחד אתם פשוט לא שם.

מלכודת ה-100 אלף שקל: למה משווקי השקעות מחפשים דווקא את המשקיעים הקטנים והנואשים.ושאלת השאלות: "אם זה כל כך טוב, למה אתה מוכר את זה דווקא לי?"

פעם זה היה החלום הרטוב של עולם הנדל״ן:
כמה חברים מתארגנים, חוסכים את הרווח היזמי, ובונים דירה “בחצי מחיר”.

היום?
קבוצות רכישה הפכו לשדה מוקשים.

שוק מלא במארגנים חובבנים, “מומחי אוטומציה”, מצגות יפות והבטחות נוצצות שבמקרה הטוב נגמרות בעיכובים אינסופיים, ובמקרה הרע משאירות אתכם עם אתר בנייה תקוע, חריגות תקציב, והסכם שיתוף שאי אפשר לצאת ממנו.

בפרק הזה אנחנו עושים מה שלא אוהבים לעשות בענף:
מורידים את המסכה ומפרקים את קבוצות הרכישה מהמספרים, דרך דוח האפס ועד החוזים.

דיברנו על:

1. למה המחיר הנמוך שמופיע בברושור כמעט תמיד לא מספר את האמת.
2. איך עיכובים בבנייה מוחקים “חיסכון” של שנים.
3. איך מזהים מארגן בעייתי כבר בשלב השיווק.
4. מה חייב להופיע בדוח האפס ואיפה רוב האנשים לא יודעים לקרוא.
5. אילו סעיפים בדוח ובחוזה הם נקודות כשל קריטיות.
6. ומהו מרווח הביטחון המינימלי שבלעדיו פשוט אסור להיכנס לעסקה.

זה לא פרק נגד קבוצות רכישה, זה פרק נגד נאיביות.

כי קבוצת רכישה יכולה להיות עסקה מצוינת אבל רק למי שיודע לקרוא דוח אפס, להבין סיכונים, ולא להתרגש מהבטחות.

אם אתם שוקלים קבוצת רכישה,
אם כבר הציעו לכם “הזדמנות שלא תחזור”, או אם אתם רוצים להבין למה כל כך הרבה פרויקטים נתקעים, זה פרק שחייבים לשמוע לפני שחותמים.

פרק על כסף אמיתי, סיכונים אמיתיים,
והפער המסוכן בין מה שמבטיחים למה שבאמת קורה בשטח.

שנת 2025 הייתה אחת השנים המתעתעות שידע שוק הנדל ״ן הישראלי.

מצד אחד – נתונים, דוחות וגרפים.

מצד שני – תחושת שטח אחרת לגמרי.

ובין לבין? פער עמוק שאף אחד לא ממהר לדב עליו.

בפרק הזה אנחנו עושים דבר שלא כולם אוהבים לעשות:

עוצרים, מסתכלים לנתונים בעיניים, ומפרקים את שנת 2025 בלי לייפות את המציאות ובלי לפחד מהמספרים.

דיברנו על שינוי הכיוון שקרה אחרי שנים ארוכות של שוק חד כיווני.

על נתונים שמצביעים על תהליך ברור גם אם לא נוח, ועל הסיבה שאנשי נדל״ן, בעלי אינטרסים ושחקנים בשוק מעדיפים לשמור על שקט ולא לומר בקול רם את מה שהנתונים כבר מראים.

זה לא פרק של תחזיות ורודות ולא של נבואות זעם, זה פרק ששם את האמת על השולחן כמו שהיא.

זה פרק שמסכם את 2025 כמו שהיא באמת הייתה: עם עסקאות שכדאי להתרחק מהן, וגם עם אזורים וסוגי נכסים שבהם מסתתרות דווקא הזדמנויות.

וכמובן ההמלצות שלנו ל2026 .

איפה דווקא עכשיו מתחילות להיווצר הזדמנויות למי שמוכן לעבוד חכם ולא להקשיב לסיפורים.

ובין כל אלה, שאלנו שאלה אחת פשוטה.

האם בתוך השינוי הזה יש מקום לאופטימיות - ואם כן, למי?

 אם אתם רוצים לדעת מה הולך להיות בשוק הנל״ן בשנים הבאות זה הפרק בשבילכם.

מרטין בוקסדורף מגיע לספר לנו מה הוא למד מעשירים שהתמוטטו, ממשקיעים שאיבדו הכל וחזרו, ומאנשים שקיבלו את ההחלטות הכלכליות הכי גרועות בחיים שלהם.

• למה הישראלים לא מפחדים לקחת חוב של 30 שנה, אבל כן מפחדים לגור בשכירות?
• מה באמת קורה בראש של מישהו שקונה דירה "בכל מחיר"?
• הטעויות שגרמו לאנשים עשירים להפסיד הכל
• איך מזהים שמישהו עומד להתפוצץ כלכלית?
• חופש כלכלי - אמיתי או סיסמה של מנטורים באינסטגרם?

תוכן אמיתי מהאיש שכבר ראה הכל בחיים.

זהו הפרק השני בסדרה “הון, דירות ומשפחה”, והוא נכנס בדיוק לנקודה שבה משפחות חושבות שהכול כבר “סגור” ושם דווקא מתחילות הטעויות היקרות באמת.

בפרק הזה אנחנו מדברים על שני מושגים שרוב המשפחות שומעות עליהם רק בדיעבד:

הסכם חלוקת עיזבון ועסקאות מתנה במקרקעין ועל הדרך שבה פעולה שנראית פנימית, משפחתית ותמימה, עלולה להפוך לאירוע מס מלא.

מה ההבדל האמיתי בין ירושה לבין חלוקת עיזבון?

מתי חלוקה בין אחים פטורה ממס ומתי היא נחשבת בפועל למכירה?

איך תשלומי איזון “קטנים” יכולים לשרוף פטורים ולייצר מס שבח כבד?

ומה הסיכון בהעברת דירה במתנה גם כשמדובר בקרובים?

זה פרק שמפרק את המיתוס של “נסתדר בינינו” ומראה איך תכנון נכון, בזמן הנכון, יכול לחסוך למשפחה סכומים עצומים, ואיך טעות אחת יכולה לעלות ביוקר לשנים קדימה.

אם יש במשפחה שלכם יותר מיורש אחד,

אם דירה עומדת לעבור בין אחים,

או אם מישהו חושב על מתנה במקום ירושה

זה פרק שאסור לדלג עליו

זהו הפרק הראשון בסדרה חדשה שעוסקת בנקודה שבה נדל״ן, משפחה ומיסוי נפגשים ובמקום שבו רוב הטעויות היקרות באמת קורות.

כל משפחה בישראל מחזיקה סיפור נדל״ני אחד שמפחיד אותה באמת: מה יקרה ביום שנצטרך להתמודד עם ירושה?
דירה של ההורים, נכס שלא מוסדר, אחים שלא מסכימים, מיסים שאף אחד לא יודע לחשב ותחושה אחת שמרחפת מעל הכל: "איך לאניפול למלכודת שתעלה לנו מאות אלפים?”

בפרק הזה אנחנו מפרקים את אחד הנושאים הכי נפיצים בישראל: ירושה בנדל״ן, ומגלים את האמת שמרבית המשפחות לא יודעות עד שהן משלמות עליה ביוקר.
1. למה דירת ירושה “פשוטה” יכולה להפוך לעסקה עם מס שבח מטורף?
2. מתי בכלל יש מס רכישה בירושה (והרוב אפילו לא מודעים לזה)?
3. מה הסיפור האמיתי עם האחים שמנסים “להסתדר לבד”?
4. מהו הסכם חלוקת עיזבון, ואיך שימוש נכון בו יכול לחסוך למשפחה מאות אלפישקלים במס ואף הרבה יותר?5. ומה הטעות היחידה שמסוגלת להפוך ירושה למלחמת עולם משפחתית?

זהו פרק שכל משפחה בישראל חייבת לשמוע: הורים, ילדים, זוגות צעירים, בעלי נכסים, משקיעים – כל מי שמחזיק או עתיד להחזיק נכס אחד שנמצא “במשפחה”.

אנחנו נכנסים לעומק המשפט, המיסוי, הסיכונים והטעויות אבל בשפה שכל אחד מבין.
וזה בדיוק מה שמבדיל בין משפחה ששומרת על ההון הבין דורי שלה, לבין משפחה שמגלה מאוחר מדי שהכול נעלם במיסים,טעויות וחוסר מקצועיות.

אם יש לכם דירה במשפחה – הפרק הזה הוא חובה.

כל מי שרוצה לייצר הכנסה שלא תלויה בעבודה ולהגדיל את ההון מכיר את הכאב ראש הזה: איפה שמים את הכסף? האפשרויות אינסופיות נדל"ן בארץ, השקעות מעבר לים, שוק ההון, קריפטו, מסחר עצמאי... יש מלא אפשרויות ופחד גדול לעשות טעויות יקרות.

אז מה הכי טוב?

התשובה היא שאין "הכי טוב", יש "הכי נכון לכם". בפרק הזה אנחנו עושים סדר בבלגן עם אורח סופר-פרקטי: אורי קוסקאס. אורי מנהל מאות מיליוני שקלים ב"פמילי אופיס" בוטיקי וחי את עולמות ההשקעה מידי יום. הוא לא רק איש מקצוע, אלא אדם עם סיפור חיים מרתק ואותנטי על הדרך שעבר עד שהגיע לנהל הון בסדרי גודל כאלה.

על מה דיברנו בפרק?

האבנים הגדולות שכל משקיע חייב בתיק שלו.

היתרונות והחסרונות של כל אפיק השקעה (נדל"ן מול שוק ההון ועוד).

איך בונים תיק השקעות מגוון בהתאם לגיל ולרמת הסיכון.

צעדים פרקטיים ליישום מיידי לפני שיוצאים לדרך.

אם אתם רוצים להבין את עולם ההשקעות מזווית רחבה יותר ולקבל עצות פרקטיות ליישום כבר ממחר זה הפרק בשבילכם .

פורטוגל בכלל ופורטו בפרט הפכו בשנים האחרונות ליעד שמושך אליהם יותר ויותר משקיעים, בעיקר כאלה שהגיעו למבוי סתום בישראל.

מי שמחזיק היום הון עצמי של 250,000 שקלים כמעט ולא מסוגל להתקרב לדירה שניה בארץ, בטח לא במקומות עם ביקוש, ושם בדיוק נפתח החלון.

בפרק הזה ישבנו עם אורי קוסקאס ושמנו על השולחן את מה שבאמת קורה בפורטו. דיברנו על האפשרות לקבל מימון גבוה יחסית בריביות נמוכות יותר מהמקובל בישראל, על שוק שכירות פעיל, על תמהיל מבוקש של מגורים ותיירות, ועל העובדה שהעיר מתפתחת בקצב בלתי נתפס. כל הנתונים שהצגנו בפרק מבוססים על מקורות רשמיים בלבד ועל ניסיון של שנים בשטח.

אנחנו מתארים צעד אחר צעד על התהליך שמשקיע צריך לעבור. החל מפתיחת התשתית המיסויית חשבון הבנק ואישור עקרוני למשכנתא, ועד לסוגי העסקאות הנפוצות והתשואות הצפויות.

אם אתם מרגישים תקועים בארץ ועדיין מחפשים עסקה שנותנת שמרנות מינוף ואת שאר היתרונות של נדל״ן הפרק הזה הוא בהחלט בשבילכם.

אחרי שקפצנו לקפריסין, הפעם אנחנו פותחים את המפה של ארה״ב

בפרק הזה אירחנו מארחים את תמיר שרון, מלווה משקיעים להשקעות נדל״ן בארה״ב ומנחה הפודקאסט "ציפור פיננסית", שמביא אל השיחה שילוב נדיר של ניסיון, שקיפות ופרקטיקה שמבוססת על מאות שעות ליווי אמיתי בשטח.

על מה דיברנו?

• למה ארה״ב היא עדיין שוק ההשקעות מספר 1 למשקיע הישראלי.

• איך בוחרים שוק, יזם ועסקה בלי לייפות ובלי למרוח.

• התהליך שבאמת צריך לעבור לפני שמשקיעים דולר ראשון.

• טעויות שישראלים עושים שוב ושוב בחו״ל (ותמיר רואה מקרוב).

• סיפורים, תובנות ולקחים מהקרביים של עולם ההשקעות מעבר לים.

• ואיך לשמור על שקיפות, בקרה וביטחון גם כשהעסקה נמצאת 10,000 ק״מ מהבית.

עם תמיר זה לא עוד שיחה על חו״ל זו מפה אמיתית למשקיע הישראלי ששוקל השקעה בארה"ב.זה שיעור מרוכז למי שרוצה להבין איך עושים את זה נכון בלי ספינים ובלי חלומות מיותרים.

בפרק הזה אנחנו מפריקם עם אופיר גולדשמיט לעומק אחד היעדים הכי מסקרנים והטבעיים למשקעי הישראלי קפריסין.
האם זה באמת שוק חם ויציב או סתם "גימיק חולף"

דיברנו על הכול:
• באיזה שלב משקיע צריך בכלל להרים את הראש מעבר לים, ומתי זה פשוט מוקדם מדי.
• ההבדלים העצומים בין קפריסין היוונית לקפריסין הטורקית – כולל אזורים שעדיף להתרחק מהם לגמרי.
• מהן התשואות הריאליות בשטח, כמה באמת עולה להיכנס לשוק, ואיפה המקומיים רואים את הפוטנציאל האמיתי.
• הסכנות, העוקצים והטעויות שהישראלים עושים שוב ושוב כשהם באים "לכבוש את האי".

פרק סופר חד לכל מי שחושב על השקעות נדל״ן בחו"ל ורוצה להבין אם קפריסין היא הזדמנות נדירה או מלכודת עטופה בנוף כחול־לבן.

התחלנו סדרת פרקים מ ט ו ר פ ת על "נדל״ן מעבר לים" אנחנו צוללים עמוק לתוך האסטרטגיה שמאחורי ההחלטה לצאת מהשוק הישראלי המוכר ולהתחיל לחקור שווקים נוספים.

אנחנו חושפים את ה"אני מאמין שלנו" על השקעות בחו"ל ונוגעים בכל השאלות הכי קשות שיש:
מתי באמת נכון לצאת מישראל, איך לבחור מדינה, מה הקריטריונים לסינון השקעות, ואילו טעויות גורמות לישראלים ליפול פעם אחר פעם.

איך מזהים שוק נכון, למה בלי משכנתא אין טעם להשקיע,
ואיפה באמת נולדות ההזדמנויות הגדולות של השנים הקרובות.

זה לא עוד פרק על “דירה ב־50 אלף דולר” אלא על הזדמנות אמיתית שיכולה להטיס אתכם למעלה בתנאי שעושים אותה לפי הספר.

אני אישית נכנסתי לשוק הנדל"ן והכספים בתקופה שבה הכל וורוד, שכל מטאטא יורה וגם הנדל"ן עובד יפה. ירידת מחירים בישראל?! נשמע כמו משפט מנותק.

משברים וקשיים נראו כמו משהו רחוק, אבל הם בהחלט חלק מהחיים, השאלה אם אנחנו כמשקיעים נערכנו אליהם והאם אנחנו יודעים לצלוח אותם ולהסתכל על המגמה הגדולה ואולי גם לנצל הזדמנויות בתקופות כאלה.

שוק הנדל"ן בישראל בשנת 2025 בהחלט נראה שונה ממה שהתרגלנו בשנים האחרונות והאמת צריכה להאמר.

איפה הסיכונים כרגע, איפה ההזדמנויות ומה צופן העתיד?

תאזינו לפרק ותגלו (:

אין ישן בישראל שלא "חתום לפיניו בינוי" אבל האם באמת זה ייצא לפועל או שמדובר בחלומות? איך יזם גדול מחליט באיזה בניין לקדם תכנית ובאיזה לא?

מהו הגורם מספר אחד שמפיל פרוייקטים ומתי שווה לשלם על דירה במתחם פינוי בינוי יותר מהשווי שלה?

בפרק הזה צללנו לעומק בכל מה שקשור לפינוי בינוי נגענו ביתרונות והחסרונות של התכנית ואיך להתנהל כמשקיעים שרוצים להגדיל את ההןו העצמי באמצעות עסקאות פינוי בינוי חכמות.

תכנית שהייתה חלום של משקיעים לפני מספר שנים, הפכה עם הזמן לפתרון בעייתי שהעמיס על תשתיות, יצר דירות מקומבנות, ופעל בעיקר באזורים יקרים. התמ״א סיפקה מענה מהיר אבל לא שיוויוני ולא איכותי.

במקומה קמה חלופת שקד – תיקונים 136 ו-139 – שמחזירים את הכוח לתכנון מקומי, מתמרצים הריסה ובנייה במקום חיזוק קוסמטי, ומאפשרים לרשויות ליזום תכניות נקודתיות שנותנות פתרון אמיתי למגרשים צפופים.

עבור משקיעים, מדובר בהזדמנות שלא כולם מבינים עדיין. מי שידע לזהות דירות בבניינים נמוכים, ליד צירי תחבורה ותכניות מקומיות, יחזיק ביד נכסים שיכולים להפוך למבוקשים ביותר בשוק.

בפרק הראשון של הסדרה אנחנו צוללים אל תוך אחד התחומים המדוברים ביותר בקרב המשקיעים בנדל"ן הישראלי, פינוי־בינוי ותמ"א 38. כולם שמעו על זה, כולם מדברים על זה, אבל מעט מאוד מבינים באמת מה קורה בשטח.

נדבר על למה זה נוגע לכל משקיע היום, איפה ההזדמנויות האמיתיות, מה הופך פרויקט לפרוייקט אמיתי ואיפה יש בעיקר הבטחות ללא תוצאות.

המטרה שלנו פשוטה: לעשות סדר בבלאגן, לתת לכם כלים להבין מתי מדובר בבוננזה ומתי בעוד דירה עם תג מחיר מנופח.

לא מעט פעמים משקיעים נכנסים לעסקואת בלי מספיק אוויר במיכל ומבלי שבנו לעצמם את היסודות הכלכליים החזקים שיגנו עליהם ביום שחור.

בפרק אירחנו את סוכן הביטוח אסף אהרון, לקחנו צעד אחורה, לא דיברנו על תשואות מפוצצות ועסקאות אקזטיות אלא על הבסיס ההגנתי שכל משק בית ובפרט משקיע נדל"ן חייב שיהיו לו בשיטת 3 הרגלים.

בפרק הזה שחררנו שליטה ונתנו לאותנטיות ולאמת להוביל אותנו, הכנו אחד לשני שאלות מפתיעות, בין מקצועי לאישי על סיפורים חוויות טעויות וסיפורים בלתי נשכחים.

.מי שרוצה להכיר אותנו קצת יותר לעומק ועל הדרך להתחבר לסיפורים שלנו זה הפרק בשבילכם.

בישראל, קרקעות חקלאיות נמכרות לציבור עם מצגות נוצצות, חלומות על שינוי ייעוד ותשואות אסטרונומיות. אבל מאחורי ההבטחות מסתתרת מציאות קשה: שנים של המתנה, סיכוי זעום לאישור, כסף שקבור באדמה ולפעמים פשוט נעלם. בפרק הזה נחשוף את כל מה שלא מספרים לכם, מי באמת מרוויח מהעסקאות האלה, מה הסיכוי שתראו את הכסף חזרה, ואיך להבחין בין הזדמנות אמיתית לטעות יקרה במיוחד. זה לא עוד סיפור אזהרה זו הצלת חיים.

בפרק הזה של D9 נדל"ן אנחנו נכנסים לעסקאות שמסובבות את השוק – רכישת דירות על הנייר.

מה הופך את העסקאות האלה לכל כך טרנדיות דווקא עכשיו?

למה משקיעים ורוכשים מתקדמים בוחרים להיכנס לפרויקטים שעדיין לא קיבלו היתר בנייה?

ואיך אפשר לדעת אם זו באמת הזדמנות – או מלכודת מסוכנת?

נדבר על היתרונות: מחיר התחלתי נמוך, עליית ערך עתידית, אפשרות לבחור מיקום מדויק בבניין, ותכנון מראש לפי הצרכים שלך.

אבל גם לא נחסוך מהחסרונות: חוסר ודאות לגבי השכונה, איחורים במסירה, תלות ביזם, הצמדות למדדים, ולפעמים גם עורך דין שלא באמת מייצג אותך.

נפרק את כל המונחים שמבלבלים כל כך הרבה רוכשים – מפרט מכר, הצמדות, בנק מלווה, ערבויות חוק מכר, הלוואת קבלן – ונסביר איך לגשת לעסקה הזו עם עיניים פקוחות.

נביא גם טקטיקות של משקיעים מנוסים: איך משווים בין פרויקטים, מה חשוב לבדוק מראש, ומה צריך לקרות כדי שעסקת נייר תהפוך לעסקה אמיתית ורווחית ולא מלכודת של תנאי תשלום נוחים.

אם אתה שוקל לקנות דירה על הנייר – זה הפרק שאתה חייב לשמוע.

בפרק הזה אנחנו צוללים לעומק מודל השלישים – אחת השיטות המדוברות (והשנויות במחלוקת) לרכישת דירה בישראל.

נדבר על היתרונות, הסיכונים, מלכודות המס והטעויות שאנשים עושים כשהם קונים כך דירות

בין השאר נענה על:

למי זה בכלל מתאים ולמי ממש לא?

איך אפשר להשתמש בשליש לפני רכישה במחיר למשתכן?

איך הבנק מסתכל על משכנתא בעסקאות כאלה?

מה קורה כשצוברים שלישים לאורך זמן?

השלכות של העברה בתוך המשפחה ועוד

בין אם אתם שוקלים לרכוש דירות בשליש כדי "לשים רגל בשוק", או שאתם כבר עמוק בתוך תהליך של צבירה הפרק הזה הולך לעשות לכם סדר, ולמנוע מכם ליפול לבורות בדרך.

מה ההבדל בין אישור עקרוני "דיגיטלי" לבין אישור אמיתי שמחזיק מים? אילו הכנסות לא נחשבות בכלל למרות שהרבה חושבים שכן, ואיך אפשר לחשב כמה משכנתא תאושר מראש?

בפרק הזה תגלו את האמת על תמהילים, מסלולי משכנתא, ריביות, שמאויות מוקדמות, הלוואות קבלן, פירעון מוקדם – וכל מה שאתם באמת צריכים לדעת לפני הרכישה.

בלי קלישאות, בלי סיבובים – כל התשובות בגובה העיניים ופרקטיקה שאפשר להשתמש בה כבר מחר.

פרק שעולה מוקדם מהצפוי בגלל הביקוש החם למידע בנושא .

עולם המגרשים לבניה פרטית הפך לנושא לוהט בשנים האחרונות ובפרט מאז פרוץ המלחמה עם כניסת הטבות המילואים לתוקף. בפרק המרתק הזה אנחנו מארחים חבר טוב וקולגה בדימוס, מומחה מוביל בתחום מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) למגרשים לבנייה פרטית. יחד אנחנו צוללים לתוך התהליך – משלב פרסום המכרז ועד קבלת הקרקע – ומגלים איך באמת מצליחים לזכות ומה הם סוגי המכרזים הנפוצים והמתאימים ביותר למשקיעים. בנוסף, נפרק לעומק את ההטבות החשובות שמגיעות למשרתי מילואים: מי זכאי, איך מגישים בקשה ומה צריך לדעת כדי לא לפספס את ההזדמנות.

פרק מלא בידע פרקטי, טיפים אמיתיים ודוגמאות מהשטח – לכל מי שחולם לבנות בית קרקע/רוצה להשקיע באפיק הייחודי הזה בעולם הנדל״ן.

בפרק הזה אנחנו פותחים בסיפור אישי על לקוח שנכנס לעסקה שנראתה כמו הזדמנות, אבל התגלתה כטעות יקרה – פרויקט התחדשות עירונית בלי יזם, בלי היתכנות כלכלית ועם מתווך שדחף מתוך אינטרס ולא מתוך הבנה.

משם, אנחנו צוללים לעומק עולמה הסבוך של ההתחדשות העירונית:

מה זה בכלל? מהם הסיכויים והסיכונים? איך מזהים עסקה טובה, ומתי עדיף פשוט להגיד "לא תודה"?

נפרק את ההבדלים בין פינוי-בינוי לתמ"א 38, נבין את ההשלכות על משקיעים, נדבר על מימון נכון, שמאות מוקדמת, חוזים קריטיים ומגמות עתידיות – וכל זה בגובה העיניים ועם כלים פרקטיים מהשטח.

פרק חובה לכל מי ששוקל להיכנס לעסקת התחדשות עירונית – עם דירה, בלי אשליות.

בפרק הזה אנחנו צוללים לתוך השאלות שכל מי ששוקל לקנות נכס שואל את עצמו — איך יודעים מה התקציב האמיתי שלנו? איזה עלויות מסתתרות מאחורי העסקה ואיך מממנים אותן בלי להיתקע? איפה נכון לחפש, כמה שווה לשלם, ומתי בדיוק צריך להוציא אישור עקרוני למשכנתא (רמז: מוקדם יותר ממה שאתם חושבים).

נדבר גם על חקירת שוק – איך להכיר אזור כמו מקומי, איך מזהים מוכר לחוץ, ואילו אנשי מקצוע חשוב שיהיו לצידנו לאורך הדרך.

זה פרק סופר פרקטי, שמרכיב את התמונה השלמה של תהליך רכישת דירה, והוא מתאים לכל מי שנמצא בתחילת הדרך ורוצה להבין איך באמת נראית עסקה טובה